Styling inför försäljning – Är det värt det?
Att tänka “men köparna kan väl föreställa sig” är ett misstag. T.o.m jag, efter att ha stylat hundratals lägenheter, kan inte alltid föreställa mig hur fint det kan bli. Många gånger kunde jag komma in i lägenheter där jag tänkte; “asså den kommer ju inte att går att göra fin, för den är så…” mörk, trång eller vad det nu kunde vara. Och efteråt blev jag alltid lika chockad över fint det blev och hur stor skillnaden blev.
“Är det värt att lägga pengar på styling nu när marknaden är så här?”
Det är kanske den vanligaste frågan jag fick när vi jobbade mycket med styling inför försäljning. Ja, styling lönar sig oavsett marknad. Och jag vet vad jag pratar om, eftersom jag flippat lägenheter på olika marknader, och ibland endast stylat lägenheten och sålt vidare den efter 2 månader (dvs på samma marknad som när jag köpte) och tjänat 5-600 000kr
Låt mig förklara:
Het marknad – säljarnas marknad
När marknaden är het, dvs när priserna är höga och det tycks som att försäljningsprisen slår rekord gång på gång.
På en het marknad kommer din lägenhet att säljas hur som, ja, det stämmer. Men vad är det som gör att en 2:a med samma storlek, samma våning i samma hus säljs ena dagen för 130 000 kr/kvm och andra dagen 157 000 kr/kvm, i övrigt helt likvärdiga? Fler spekulanter skrev upp sig och var med i budgivningen? Ja, men varför? Jo den ena lägenheten hade DET. När spekulanterna kom in i lägenheten efter att ha kollat på ett 50-tal lägenheter, så bara stämde allt. Känslan var helt rätt. HÄR. Vill. Vi. Bo. Det är det som gör att köpare är villiga att lägga de där extra buden, som kanske egentligen var lite mer än de tänkt sig – bara för att det SÅ gärna vill ha den. Just den.
Sval marknad – köparnas marknad
När marknaden däremot är sval, dvs när det finns fler lägenheter ute på marknaden än det finns spekulanter och lägenhetsannonser ligger kvar efter visningar och annonseras med ”Accepterat pris”.
I en sval marknad är det extra viktigt att styla! Det säljs ju fortfarande lägenheter i svala marknader. Det brukar heta ”jo det är lite trög marknad just nu, men de fina lägenheterna går ju fortfarande att sälja”. Här handlar det om att sticka ut och spela på köparens känslor.
Psykologi – Magkänslan styr köpet
Flera undersökningar, bl a en från Uppsala Universitet, bekräftar det jag själv insåg under åren då jag stylade mycket lägenheter och hus för försäljning; dvs att psykologiska faktorer i hög grad styr beslutet, ibland helt och hållet. Köparna måste kunna identifiera sig med att bo där. Så tricket är att sätta sig in i huvudet på den som ska köpa. Låt mig ta några exempel.
Det tre faktorerna som får köparen att komma på visningen, är läge, budget och behov (såklart bilderna också, mer om det nedan). Läget, storleken och köparens budget är alla utanför din kontroll, så nu handlar det om att se till att så många som möjligt tycker att din bostad är bättre än de andra de tittar på.
Men vad som är ”bättre” varierar ju mellan olika människors behov? Absolut!
I nedan avsnitt refererar jag till exempel på Stockholmsmarknaden. Detta för att det är Stockholm jag känner till. Dock är psykologin lika viktigt oavsett var i landet eller i världen du ska sälja.
För att förstå vem köparna är så spelar både läget och storleken roll. En 1:a på Östermalm och en 1:a i midsommarkransen, har förmodligen rätt olika köpare. Är det ett ungt par som flyttar ihop för första gången i en 2:a så lockar vuxenlivet, och de vill troligtvis få en mysig hemmakänsla “leka-vuxna-känsla” då blir t ex blommor och en bra matplats viktigare än om det är en 1:a på Mariatorget.
Är det 1:a eller en mindre 2:a är det troligtvis yngre personer utan barn, är det en villa är det troligtvis en familj. Är det en större villa med 5 eller 6 sovrum, så är köparna troligtvis en “ny familj” med barn från två håll. För 2:or och 3:or i ett typisk villaområde, är kanske typprofilen en förälder med barn efter en skilsmässa där barnen går kvar i skolan i området. Försök att sätta dig in i deras situation och vad de kan leta efter i just din bostad.
När du hittat du målgrupp, försök att sätta dig in i vad som de identifierar sig med. I en tjusig villa i ett fint område, kanske exklusiva, smakfulla detaljer från tex Svenskt Tenn är viktiga? Likaså en “Läkartidningen” på nattduksbordet. Du vill att köparna ska känna “sån där är jag” eller “åhh sån där vill jag också vara”.
Antalet sovrum är avgörande för priset
Storleken och läget på din bostad påverkar vilka som kommer vara intresserade. De allra flesta har ett område som de egentligen drömmer om, men som är för dyrt, och ett område som är deras second best, men där de troligtvis kommer kunna hitta en lägenhet inom deras budget. Om de har barn tex så är ju behovet och därmed storleken viktig. Kanske bor de för trångt nu och behöver ett sovrum till. Då är det inte aktuellt att köpa en mindre lägenhet bara för att den ligger i drömområdet. Men OM det ändå skulle dyka upp en lägenhet i drömområdet som förvisso är mindre än de kanske tänkt sig men antalet rum är rätt, även om kanske extra barnrummet är väldigt litet, så kan det ändå vara intressant; för den ligger ju i drömområdet!! Och för denna lägenhet, är de därför beredda att lägga några extra bud som egentligen är utanför deras budget för det vill så gärna bo i drömområdet. Så att maxa potentialen är viktigt, oavsett var den ligger.
Har ni inrett ett rum som kontor eller walk-in-closet? Om rummet har ett fönster, gör om det till ett sovrum innan visningen. Är rummet för litet för en 200cm säng? Gör det till ett barnrum, med en mindre säng.
Lite generellt kan man tänka, bara utifrån storleken:
1:a – 1-2 yngre personer, 1-2 äldre som övernattning
2:a – 2 personer som flyttar ihop, 1 äldre som nyligen separerat m 1 eller 0 barn
3:a – ungt par som fått, väntar eller planerar sitt första barn
4:a – ungt/medelålders par med 2 barn
5:a – större familj
6:a-våning – familj med god ekonomi
Villa/radhus – familj
Slätstruket eller personligt?
Plocka undan! Ett stylat hem kan upplevas tomt. Men inte för de som kommer. Man vill ge ett luftigt intryck, inte ett plottrigt. Alla spekulanter vill titta ut genom fönstret, så se till att det är fritt framför alla fönster. Rensa också bort från alla ytor (nattduksbord, byråer, diskbänkar etc). Rensa också i garderober, skåp, förråd och skafferier (alla normala människor tjuvtittar i garderober och skåp på en visning) så se till att det är städat överallt och ta bort så att det ser luftigt ut i garderoberna. Och prydligt ihopvikta kläder! (eftersom att du vill ge intrycket att bostaden har bra förvaringsmöjligheter)
En annan viktig sak: De allra flesta har för mycket på sina fönsterbänkar, tänk: 1 lite större blomma och 1 lampa per fönster. Det räcker. I de allra flesta fall rekommenderar jag att köpa nya blommor, äldre blommor ser sällan superfina ut. (Vanliga gröna krukväxter från ICA maxi funkar fint. Måste inte kosta en förmögenhet)
Tomma lägenheter är en BIG NO NO! när det gäller försäljning. En tom lägenhet ser alltid mindre ut än den här! Spekulanterna kan helt enkelt inte tänka sig möbleringen eller, vad som får plats i respektive rum. OBS! detta gäller även för ett tränat öga. Och viktigast av allt, man får ingen känsla i en tom lägenhet! Bostaden förblir anonym och ingen man minns lika bra som en bra stylad bostad. Det är just den känslan som är viktigt då det kan vara avgörande för att budgivare ska hålla sig kvar i budgivningen. Är det omöjligt att möblera lägenheten, ta hjälp av en stylist eller köp lite möbler på blocket och ställ dit. Typ säng, soffa, matbord/stolar…Så ögat åtminstone har något som referens till att förstå storleken.
Även om du älskar den gula fondväggen i sovrummet, så rekommenderar jag att måla om den vit till visningen. Det handlar inte om att väggen är ful, men hur många av dina vänner har också en gul fondvägg? Troligen ingen. Så allt som är lite speciellt eller sticker ut, ta bort det; för att fånga in så många som möjligt att kunna identifiera sig. Det handlar om att skala av en stor del av din egen personlighet från bostaden men ändå behålla enkänsla av att någon faktiskt bor där.
Belysning – i synnerhet under mörka delen av året
Belysningen är en av de viktigaste punkterna. Mysig belysning brukar jag säga kommer från midjehöjd och nedåt. Taklampor är endast till för att se när du ska dammsuga. Takbelysning ger aldrig mysigt ljus. Om de blir för lite ljus, köp då hellre ett par golvlampor. IKEAs opalvita Fado är min favorit, med en lite starkare glödlampa så kan den lysa upp ett stort rum. Se till att det finns tillräckligt med belysning i bostaden så att den känns ljus speciellt under vinterhalvåret. En tumregel är att ha en bordslampa i varje fönster. Sätt hellre in någon lampa för mycket än tvärt om. Undvik kallt blått ljus som finns i ljusrör. Välj varmvitt ljus i glödlamporna.
Fotografering – hur viktigt är bra foton?
Eh… Superviktigt! Det är ju bilderna som gör att spekulanten väljer att komma eller inte. Generellt, så tänk homogena bilder, dvs inga färgklickar som tar upp hela intrycket att fotot. Undvik detaljer som är gula, orangea (om det inte är Hermes) eller röda. Titta på Hemnet på vad som utmärker snygga bilder, och härma. Du kan plocka undan lite extra till fotograferingen och sätta tillbaka det till visningen, inga problem.
Renovera för att sälja?
Är det värt att renovera eller bygga om inför en försäljning? Generellt sett är svaret nej. Det är inte värt att lägga 150 000kr på att byta till ett nytt kök, eller lägga 200 000 kr på att göra om badrummet. Men det finns undantag! Enklare quick-fix kan löna sig. Däremot byta handtag/knoppar i köket, måla om väggar kanske t.o.m kakla om över diskbänken, det kan vara värt pengarna (kolla mina före och efter bilder, där finns ett kök som hade rött kakel, som jag bytte ut till carrarramarmor golvklinker (30×60). Köket gick från känslan gammalt till känslan Fräscht, helt ok. Kostnaden 17 000kr. Helt klart värt det inför försäljning. Men det ska vara åtgärder som inte kostar så mycket men som ger stor skillnad. Jag planerar att göra ett separat inlägg om quick-fix-åtgärder där jag kan djupdyka lite mer i vad som lönar sig.
Bild från Pinterest